Come è noto, i beni immobili oggetto di donazione scontano un rilevante pregiudizio nell’ipotesi di circolazione successiva alla donazione. Infatti, l’acquirente e il creditore ipotecario, che abbia costituto ipoteca sul bene, si assumono il rischio che gli eredi legittimari del donante, lesi nella loro quota legittima, possano agire per la restituzione dell’immobile donato privo di eventuali ipoteche poste sullo stesso successivamente alla donazione. In assenza di opposizioni, l’azione di riduzione si prescrive nell’ordinario termine decennale calcolato a partire dalla morte del donante o, qualora lo stesso sia ancora in vita, in vent’anni dalla trascrizione della donazione. Orizzonti molto lunghi ma per fortuna esiste una soluzione assicurativa che neutralizza il problema.
LA DISCIPLINA DELLA DONAZIONE E LE POTENZIALI PROBLEMATICHE
La donazione è un contratto, con il quale il soggetto donante arricchisce un altro soggetto, il donatario, a titolo gratuito, cioè senza chiedere niente in cambio.
La presenza di ampie franchigie (cioè esenzioni) dall’imposta di donazione, per i parenti più stretti, rende la donazione, in certi casi, più conveniente rispetto alla vendita. Bisogna però fare molta attenzione. La differenza tra la vendita e la donazione non è solo una questione di forma, e le conseguenze dei due tipi di atti sono molto diverse. Nel caso della vendita, infatti, il pagamento del prezzo rende il trasferimento definitivo e inoppugnabile.
La donazione, invece, è caratterizzata dallo spirito di liberalità, e ciò significa che, nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe essere utilizzata solo per fare un regalo a qualcuno. Chi riceve un regalo non può certo avere delle pretese, deve essere contento di avere ricevuto qualcosa senza dare niente in cambio. Ecco perché la donazione non comporta un acquisto definitivo della proprietà.
Tassazione delle donazioni
Nel caso la donazione dell’immobile sia soggetta ad imposta sulle donazioni allora la base imponibile su cui applicare le percentuali sarà pari al valore venale del bene in comune commercio al momento della stipula dell’atto così come disciplinato dall’articolo 14, D.lgs 346 del 1990).
Normalmente si utilizza la metodologia della valutazione automatica ossia quel meccanismo introdotto dal legislatore fiscale per mettersi al riparo da qualsiasi accertamento fiscale e che consiste nell’utilizzare di moltiplicatori da applicare alla rendita catastale e più precisamente la base imponibile:
110 volte la rendita catastale per la prima casa;
120 volte per i fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C esclusi gli A10 e i C1 (negozi e botteghe);
140 volte per i fabbricati del gruppo B;
60 per gli A10 e gli opi5ci di classe catastale D;
40,8 per i fabbricati delle categorie C1 (negozi e botteghe).
La revocazione della donazione
Anzitutto la donazione può essere revocata dal donante per ingratitudine, contestata in caso di donazione a un solo figlio da parte dei fratelli, oppure, in caso di sopravvenienza di figli riconosciuti. La prima ipotesi è piuttosto rara, l’ipotesi dei fratelli e della sopravvenienza di figli riconosciuti sono invece più concrete. A tale proposito per sopravvenienza non si intende solo la nascita di altri figli del donante, ma anche la presenza di figli concepiti prima della donazione e riconosciuti nei due anni successivi.
E’ necessario sapere che la Corte Costituzionale ha stabilito che la revocazione della donazione deve essere consentita anche in caso di sopravvenienza di un figlio naturale, senza limiti di tempo (sentenza n. 250 del 3 luglio 2000).
L’azione di riduzione per lesione di legittima
La donazione, proprio per l’assenza di un corrispettivo, è sempre considerata come “provvisoria” in previsione della futura successione.
Gli eredi che dovessero risultare danneggiati dalla generosità del defunto potranno impugnare la donazione entro dieci anni dalla morte.
Il nostro ordinamento giuridico, infatti, prevede che in seguito alla morte di una persona, al coniuge e ai figli del defunto sia in ogni caso riservata una certa quota del suo patrimonio, indipendentemente dalla sua volontà e anche contro la sua volontà. In mancanza di figli, una quota è riservata anche ai genitori del defunto, se sono ancora in vita. Esistono dunque alcuni soggetti, chiamati legittimari o eredi necessari, a cui la Legge vuole che vada almeno una parte dell’eredità.
Ma cosa succede se il defunto si è spogliato in tutto o in parte dei suoi beni prima della morte? Se ciò è avvenuto con la vendita dei beni, la Legge non se ne preoccupa, perché nel patrimonio del defunto sono usciti dei beni ma è entrato del denaro, teoricamente ancora presente al momento della successione. Resta salva, naturalmente, la possibilità di dimostrare che la vendita dissimulava una donazione, perché il prezzo non è stato pagato.
Se invece il defunto ha disposto in vita dei propri beni mediante donazione, la legge predispone alcuni strumenti di tutela per gli eredi necessari, che esercitando l’azione di riduzione possono riacquistare la proprietà dei beni donati dal defunto, anche quando nel frattempo sono stati rivenduti a qualcun’altro.
Chi riceve la donazione può correre questo rischio. Al massimo dovrà restituire una cosa che non ha pagato, quindi non subirà alcun danno. Il problema sorge quando il donatario vuole rivendere l’immobile ricevuto in donazione, oppure chiedere un mutuo garantito da ipoteca. La Legge, infatti, prevede che anche i successivi acquirenti siano pregiudicati dall’eventuale riduzione della donazione.
Lo stesso vale per la banca che concede il mutuo, perché in seguito all’esercizio dell’azione di riduzione gli immobili sono restituiti liberi da ipoteche.
L’immobile che è stato oggetto di donazione è dunque di fatto incommerciabile fino a dieci anni dopo la morte del donante.
Dopo la morte del donante gli eredi possono rinunciare all’azione di riduzione, quindi se sono tutti d’accordo il problema è risolto. Fino a che il donante è in vita, invece, la Legge non ammette la rinuncia all’azione di riduzione. Se anche gli eredi dovessero sottoscrivere una dichiarazione in tal senso sarebbe considerata nulla, e quindi priva di valore.
Tutela ventennale dei terzi acquirenti
La normativa ha introdotto un limite di vent’anni dalla donazione, trascorso il quale sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti dei beni oggetto di donazione, e restano ferme le ipoteche iscritte sugli stessi (art. 2 del decreto legge 14 marzo 2005, n. 35, convertito con modificazioni dalla legge 14 maggio 2005, n. 80).
Rimane dunque la possibilità di impugnare la donazione, e rimane il divieto dei patti successori, che vietano la rinuncia preventiva all’impugnazione, ma i terzi che acquistano l’immobile o iscrivono l’ipoteca possono stare tranquilli quando sono passati vent’anni dalla donazione. Dopo vent’anni, infatti, gli eredi legittimi possono rivolgersi solo a chi aveva ricevuto la donazione, che deve risarcirli in denaro.
I vent’anni possono essere prorogati con un atto di opposizione alla donazione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta del donante, che in questo modo si riservano di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati anche dopo il ventennio. Questo atto di opposizione deve essere notificato al donante e trascritto nei registri immobiliari, e deve essere rinnovato ogni vent’anni.
LA SOLUZIONE: LA POLIZZA DONAZIONE FACILE
Per fortuna esiste un prodotto assicurativo creato da Stewart Title Ltd – una delle principali compagnie specializzate in “Title insurance”, le polizze che tutelano contro la perdita del diritto su un immobile per l’invalidazione degli atti di proprietà – e distribuito sul mercato italiano da CNP Sviluppo, partner di B-One.
Con la polizza Donazione Facile è assicurato l’atto di acquisto di un immobile da un venditore che lo ha ricevuto in donazione, nel caso in cui la vendita fosse contestata da un erede legittimario del donatore.
Sottoscrivendo questa polizza si garantisce la validità dell’atto di compravendita e si evita la restituzione dell’immobile all’erede legittimario.
La compagnia assicuratrice si fa carico, infatti, di versare all’erede una somma equivalente al valore dell’immobile già dopo il primo grado di giudizio come previsto dal Codice Civile, garantendo la sua rinuncia ad ulteriori richieste. Sono a carico della compagnia assicuratrice anche eventuali spese legali.
Donazione Facile quindi tutela l’acquirente di un bene che è stato oggetto di donazione o il creditore ipotecario (banca) dai danni economici che potrebbe subire a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione dell’immobile esperita dagli eredi legittimari del donante (artt. 561 e 563 Codice Civile).
Si tratta quindi di una soluzione innovativa e centrale in un momento di rinnovata attenzione alle tematiche di gestione e disposizione dei patrimoni immobiliari detenuti dalle famiglie italiane.
Donazione Facile copre i rischi derivanti dall’acquisto e/o dal finanziamento di beni immobili donati e, dietro il versamento di un premio una tantum, tutela l’assicurato dal rischio inerente all’obbligo di restituzione dell’immobile nonché dal rischio di cancellazione dell’ipoteca su questo eventualmente iscritta. La compagnia si impegna ad indennizzare direttamente il legittimario versando l’equivalente in denaro previsto dall’art. 563, 3°comma Codice Civile, al fine di impedire la restituzione dell’immobile libero dall’eventuale ipoteca concessa al creditore ipotecario.
In quale momento è possibile sottoscrivere Donazione Facile?
La polizza può essere sottoscritta all’atto della donazione dal donante o dal donatario per garantire la commerciabilità del bene nel futuro, ma anche in epoca successiva alla donazione dal donatario, dal terzo acquirente e persino dal creditore ipotecario, che così può tutelarsi anche successivamente all’erogazione del prestito.
Grazie a tale copertura assicurativa, la donazione può diventare uno strumento estremamente utile nella pianificazione patrimoniale.
Gli elementi innovativi e distintivi di Donazione Facile sono i seguenti:
Indennizzo diretto all’erede legittimario, già in primo grado di giudizio e comunque quando il provvedimento è esecutivo;
La compagnia si fa carico delle spese legali dell’eventuale procedimento giudiziario;
Se vi è un aggravamento del rischio dovuto al mutamento delle circostanze ex art. 1898 Codice Civile (es. nascita di un secondo figlio del donante) la compagnia non può annullare la polizza perché vi ha rinunciato espressamente;
La tutela permane in caso di cartolarizzazione del mutuo;
La due diligence effettuata dal notaio di fiducia del contraente, prima dell’emissione della polizza permette di fotografare il rischio minimizzando le ipotesi di futura esclusione rendendo più sicura la copertura.
Chi viene protetto da Donazione Facile?
l’acquirente di un bene che è stato oggetto di donazione perché è assicurato dal rischio relativo all’obbligo di restituzione dell’immobile all’erede legittimario del donante;
il creditore ipotecario dell’acquirente perché è assicurato dal rischio di cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile, a seguito della restituzione dell’immobile al erede legittimario del donante. In questo caso non è necessaria alcuna appendice di vincolo in quanto il creditore ipotecario è direttamente e automaticamente beneficiario della polizza.
NB – Nè il donatario nè il suo creditore ipotecario sono beneficiari di questa copertura
Chi può sottoscrivere Donazione Facile?
Il donante;
Il donatario;
L’acquirente dell’immobile o suo avente causa;
Il creditore ipotecario dell’acquirente dell’immobile di cui al punto precedente.
Che durata ha Donazione Facile?
La polizza non ha una durata pre-determinata, la copertura è infatti efficace sino a prescrizione del diritto del legittimario ad agire per la restituzione dell’immobile;
La durata prescinde da eventuali trasferimenti successivi dell’immobile o del mutuo ipotecario: la polizza si trasferisce gratuitamente a favore di successivi acquirenti dello stesso e dei relativi creditori ipotecari.
Qual è il massimale di Donazione Facile?
L’importo del massimale è indicato dal richiedente (sulla base dell’atto di donazione o dell’atto di compravendita o della perizia) in funzione del valore dell’immobile e può essere aggiornato nel corso del tempo in base alle necessità.
In quali casi non posso sottoscrivere Donazione Facile?
La polizza non può essere sottoscritta esclusivamente nei seguenti casi:
il diritto di opposizione alla donazione è già stato esercitato;
è stata intrapresa un’azione legale che può comportare la restituzione dell’immobile donato.
Quanto costa Donazione Facile?
Il premio minimo una tantum (ovvero versato una sola volta alla stipula della polizza) ammonta ad € 800 per tutti gli immobili il cui valore non superi € 250.000.
Oltre i 250.000€ viene emessa una quotazione ad hoc.
L’ASSICURATORE: STEWART TITLE
Stewart Title è una compagnia assicurativa parte di un gruppo quotato al NYSE (New York Stock Exchange – STC) fondato a Huston nel 1893. In oltre 120 anni di storia, Stewart si è specializzata nell’assicurare i rischi propri del mercato immobiliare diventanto leader in tale settore. Attualmente è una delle prime title insurance al mondo, presente in 80 Paesi. Stewart opera in Europa con casa madre a Londra sotto la supervisione della Financial Conduct Authority e della Prudential Regulation Authority. Il rating della compagnia assegnato da A.M. Best è A-. Dal 2016 è presente a Milano con una branch dedicata all’assicurazione di rischi specifici del mercato immobiliare italiano. Stewart ha infatti ideato, con l’ausilio di importanti notai esperti di vicende successorie e donative, una serie di prodotti assicurativi innovativi relativi ai trasferimenti di immobili donati o oggetto di altre strutture di pianificazione patrimoniale.
CNP SVILUPPO
CNP Sviluppo è un’Agenzia assicurativa costituita nel 2002 per sviluppare in Italia l’attività del Gruppo CNP Assurances.
CNP Sviluppo, i cui soci sono CNP Partners (99%) e CNP Assurances (1%), opera come grossista per sviluppare il mercato assicurativo della Protezione e del Risparmio.
CNP ASSURANCES
CNP Assurances è posseduta al 41,9 dallo Stato francese attraverso Caisse des Dépôts (Cassa depositi e prestiti) 40,8% e direttamente 1,1%.
Numeri chiave:
1° Compagnia Assicurativa Vita in Francia;
4° Compagnia Assicurativa in Europa per la protezione della Persona;
36 milioni di assicurati in prodotti di Protezione e 13 milioni di assicurati in prodotti di Risparmio e Pensionistici;
Più di 4.700 dipendenti in tutto il mondo;
31,5 miliardi di euro di premi;
Rating A Standard & Poor’s;
177% – Indice di Solvibilità Solvency II.
CNP ASSURANCES, RAPPRESENTANZA GENERALE PER L’ITALIA
E’ la branch che opera nell’Assicurazione e Riassicurazione con una forte specializzazione nei prodotti di Protezione.
CNP Assurances è presente in Italia dal 1991 e nel 2004 apre la propria filiale concentrandosi sul canale Bancario per poi, nel 2009, aprirsi, grazie ad accordi strategici con agenzie specializzate, alle reti di Mediazione del Credito.
Dal 2014 inizia la collaborazione con il canale Broker, in continuo sviluppo, tramite il quale offre una gamma di prodotti di nicchia.
La sua raccolta premi in Italia è pari a 85 milioni di euro (nel 2016) ed annovera più di 1,4 milioni di assicurati.
PER INFORMAZIONI E PREVENTIVI:
B-One Srl
Divisione Persone
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